뉴욕시 임대료는 왜 그렇게 높은가요? 복잡하다

Jun 23, 2023

2023년 7월 25일, 아스토리아 해안가를 따라 새로운 주거용 건물이 들어서고 있습니다.

벤 프랙텐버그/THE CITY

뉴욕시의 인구는 여전히 팬데믹 이전 수준보다 훨씬 낮습니다. 그 나라의 경제 회복은 다른 국가들보다 더 약했습니다. 그러나 맨해튼과 브루클린의 임대료는 미국 내 다른 지역의 임대료가 안정되거나 심지어 하락하는 가운데에도 계속해서 기록을 경신하고 있습니다.

맨해튼과 브루클린 임대료의 기준이 되는 월간 Elliman Report에 따르면, 팬데믹이 닥쳤을 때 맨해튼 아파트의 평균 신규 임대 비용은 4,385달러에 달했습니다. 약 1년 후, 도시에서 사람들이 빠져나가면서 평균 가격은 15% 조금 넘게 하락해 $3,650를 기록했습니다.

그 이후로 새로운 임대 가격은 더욱 높아졌습니다. 6월 평균 신규 임대 비용은 무려 월 5,470달러로 2020년 2월보다 무려 30%나 높았습니다.

브루클린의 평균 신규 임대료는 2020년 2월 3,442달러에서 약 10% 감소했고 현재는 4,087달러로 팬데믹 이전보다 20% 더 높습니다.

이러한 이익은 인구 증가로 인해 발생하지 않았습니다. 미국 인구 조사에 따르면, 도시 전체에서 2020년 6월부터 2022년 6월 사이에 약 400,000명의 인구가 감소했습니다(시 감사관에 따르면 이 숫자는 인구 감소를 과장할 수 있음). 2022년 6월 맨해튼 인구는 2020년 수치보다 약 8만명이 줄었고, 브루클린은 무려 13만명이나 줄었다.

지난 12개월 동안 특히 맨해튼에서 인구가 증가했을 가능성이 높지만 전문가들은 인구가 여전히 대유행 이전보다 낮다고 말합니다.

그리고 시가 팬데믹으로 인해 잃어버린 모든 일자리를 거의 회복한 반면, 전국 고용은 400만 명, 즉 약 3% 증가했습니다.

기본 지표와 임대 시장의 행동 사이의 이러한 모순을 무엇으로 설명할 수 있습니까? THE CITY는 최고의 전문가들과 이야기를 나누고 데이터를 분석하여 엄청나게 높은 주택 비용을 밝혀냈습니다.

불일치를 설명하는 단일 설명은 없습니다. 대신 여러 요인이 작용합니다.

그 중 하나는 뉴욕의 임대료가 너무 많이 오른 이유입니다. 도시로의 이주와 귀환으로 인해 집주인이 가격 책정에서 우위를 점할 수 있는 방식으로 일반적인 패턴이 혼란스러워졌기 때문입니다. 재택근무 운동과 원격으로 일하지만 뉴욕을 본거지로 선택한 디지털 유목민이 뉴욕의 임대 공급에 압박을 가했습니다.

2022년 가을 임대료가 안정되는 것처럼 보였던 바로 그 순간, 인플레이션을 낮추기 위해 금리 인상을 시작하기로 한 연방준비제도이사회(FRB)의 결정은 임대 시장에 많은 잠재적 구매자를 유지하여 2023년 인상을 촉진했습니다. 에어비앤비와 같은 단기 숙박 서비스는 집주인이 비어 있는 임대료 규제 아파트와 함께 수만 가구를 오프라인 상태로 유지하여 공급을 압박하고 있습니다.

그러나 지평선에 희망이 있을 수도 있습니다. 전통적으로 강세를 보인 여름 시장 기간 동안 한 달 이상 최고 기록을 경신할 수 있지만, 그 이후에는 임대료가 안정되고 심지어 하락할 수도 있다고 전문가들은 추정합니다.

“언젠가는 이 수치가 낮아져야 한다고 생각합니다. Douglas Elliman의 주택 임대 담당 부사장인 Hal Gavzie는 이렇게 말했습니다. 하지만 그는 “6~8개월 동안 그런 말을 해왔다”고 경고했다.

Albany에 본사를 둔 싱크탱크인 Empire Center에서 인구 추세를 면밀히 추적하는 EJ McMahon은 매년 상당한 수의 젊은 부부가 자녀가 5세가 되면 더 나은 학교나 더 많은 공간 또는 두 가지 모두를 위해 도시를 떠난다고 말합니다. 팬데믹이 닥치자 아주 어린 자녀를 둔 부부는 이전 추세보다 훨씬 일찍 떠나는 등 갑작스럽게 출발을 가속화했습니다.

The New School의 경제학자 James Parrott의 인구 조사 데이터 분석은 이러한 이론을 뒷받침합니다. 그는 2020년 초부터 2022년 말 사이에 25~34세 근로자 수가 감소했으며, 특히 4세 이하 자녀를 둔 부모 사이에서 급격한 감소를 발견했습니다.